Multa por incumplimiento de contrato de alquiler

por | febrero 13, 2023

Comunicación del artículo 146

El impacto de la Prohibición de Tasas al Inquilino en el mercado de alquiler en Inglaterra y Gales no puede ser ignorado. Pero aunque todo el mundo sabe lo que prohíbe (los honorarios por servicios complementarios a los inquilinos) ¿cuántos de nosotros somos conscientes de cuáles son exactamente las ramificaciones por incumplirla?

Las infracciones de la Ley de Tasas de Inquilinos de 2019 se dividen en dos categorías distintas y las sanciones se imponen en consecuencia. Se diferencian a continuación:La primera categoría, que abarca el cobro de todas las tasas ilegales, conlleva una multa de hasta 5.000 libras por infracción por cada infracción (incluso si todos los casos se refieren al mismo arrendamiento). En los casos de infracciones múltiples (en un periodo de cinco años), las autoridades pueden imponer una sanción de hasta 30.000 libras o solicitar una condena penal y una multa ilimitada. En virtud del artículo 14 de la Ley de Vivienda y Urbanismo de 2016, los propietarios o agentes acusados de esta categoría de infracción también pueden recibir una orden de prohibición, que los inscribe en el registro gubernamental de propietarios y agentes inmobiliarios deshonestos. La segunda categoría se refiere a los propietarios o agentes que retienen ilegalmente el depósito de un inquilino (los depósitos de alquiler deben mantenerse en uno de los tres sistemas de depósito de alquiler aprobados por el gobierno y devolverse en un plazo de 30 días tras la finalización del alquiler). A estos agentes se les puede imponer una multa de hasta 5.000 libras por infracción, pero el delito no está tipificado como orden de prohibición y no se pueden presentar cargos penales.

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Caducidad del arrendamiento

Si un contrato de arrendamiento no vencido por un periodo de tiempo determinado establece que el inquilino puede ser desalojado por incumplimiento del contrato, el propietario puede presentar una demanda ante el Tribunal de Distrito si el inquilino o la persona en posesión lo ha hecho:

El tribunal notificará inmediatamente al inquilino o persona en posesión, por escrito, mediante el envío de un formulario judicial llamado “citación”. La citación notificará al inquilino, o a la otra persona en posesión, que comparezca ante el tribunal en la fecha indicada en la citación para explicar o justificar (“mostrar causa”) por qué los locales no deben ser devueltos al propietario.

Si el inquilino, u otra persona en posesión, no puede ser encontrado, el tribunal considera que la notificación de la citación es suficiente si el sheriff o agente de policía coloca una copia de la citación en un lugar visible de la propiedad y envía una copia de la notificación por correo de primera clase al inquilino. Lea la Ley: Md. Code, Real Property, §§ 8-402.1(a)(1)(ii) y (2)

Si alguna de las partes se ausenta de la vista en el día indicado en la citación, el tribunal puede continuar (aplazar) el caso de 6 a 10 días y notificar a las partes el aplazamiento. Lea la Ley: Md. Code, Real Property § 8-402.1(a)(3)

Incumplimiento del contrato de arrendamiento por el inquilino

En noviembre de 2017 se produjo un gran salto en la cuantía de las multas a los propietarios, al otorgarse a los ayuntamientos la potestad de imponer multas mucho más elevadas a los propietarios que incumplan la normativa. La sanción civil máxima pasó de 5.000 a 30.000 libras -sin necesidad de procedimientos judiciales- y se puede imponer por cualquier infracción, desde no obtener la licencia correcta hasta no resolver los problemas de humedad en una propiedad.

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La segunda gran novedad fue la introducción de bases de datos de “pícaros”, tanto para propietarios como para agentes. Estas bases de datos, que se complementan con la imposición de multas, han permitido localizar y sancionar a los infractores. Los datos del Rogue Landlord and Agent Checker de Londres, que se introdujo en diciembre de 2017, muestran que se han aplicado alrededor de 6,5 millones de libras en sanciones a agentes y propietarios desde que se introdujo la base de datos, con la mayor multa individual para propietarios de 100.000 libras.

Además, si no entrega a sus inquilinos determinados documentos obligatorios, como el certificado de seguridad del gas y una copia del EPC, podría impedirle desalojarlos si dejan de pagar el alquiler o incumplen el contrato de arrendamiento de alguna otra forma.

Jurisprudencia sobre el incumplimiento del contrato de arrendamiento

Cuando un inquilino o arrendatario incumple sus obligaciones en virtud de un contrato de arrendamiento, el artículo 124 de la Property Law Act 1974 exige que el propietario o arrendador envíe al inquilino una “notificación para subsanar el incumplimiento” antes de ejercer cualquier derecho a resolver el contrato de arrendamiento.

El arrendador debe conceder al arrendatario un plazo razonable para cumplir la notificación de subsanación del incumplimiento antes de ejercer cualquier derecho de resolución anticipada en virtud del contrato de arrendamiento. Lo que se considere un plazo razonable dependerá de las circunstancias del caso concreto, incluida la naturaleza del incumplimiento y lo que se necesita para subsanarlo. La especificación de un determinado número de días no significa que el plazo concedido sea razonable.

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Una reciente sentencia del Tribunal Supremo, Tyrrell v Jesbro Enterprise Pty Ltd [2017] QSC 55 ha reiterado la importancia de emitir una notificación efectiva para remediar el incumplimiento a los inquilinos. En este caso, el inquilino había dejado de pagar el alquiler y las tasas municipales, por lo que se le envió una notificación para subsanar el incumplimiento y, cuando el inquilino no cumplió con la notificación, el propietario rescindió el contrato de arrendamiento anticipadamente.